대치동 학군지구 집값 요동…매물 호가 3억 치솟고 전세 문의 잇달아

은마아파트 23년 만에 사업시행인가… 매매는 관망, 전월세는 ‘초긴장’
서울 강남 재건축의 상징인 대치동 은마아파트가 23년 만에 사업시행인가를 받으며 재건축 7부 능선을 넘었으나, 시장의 반응은 엇갈리고 있습니다.

호가는 수억 원 올랐지만… 대출 규제에 매수세 ‘꽁꽁’
강남구청의 사업시행계획 인가 소식이 전해지자 집주인들은 매물 호가를 기존보다 2억~3억 원씩 높여 부르고 있습니다. 그러나 시장의 매수세는 차갑게 가라앉은 모양새입니다. 최고 42억 원대까지 치솟았던 전용 84㎡ 매매가가 다주택자 중과세 유예 종료 등을 앞두고 최근 37억 원선까지 내려온 상황에서, 빡빡한 대출 규제 탓에 호가를 올린 매물을 섣불리 잡으려는 매수 문의는 극히 드물다는 게 현지 중개업소들의 설명입니다.

4400가구 대이동 예고… 대치동 학세권 전월세 대란 우려
진짜 불이 붙은 곳은 전월세 시장입니다. 조합이 내년 여름방학부터 이주를 시작하겠다는 계획을 밝히면서, 전체 입주 가구의 약 70%에 달하는 세입자들의 발등에 불이 떨어졌습니다. 자녀 교육 문제로 대치동을 떠나기 힘든 학부모들이 대부분인 상황에서, 수천 가구가 한꺼번에 이주 수요로 쏟아져 나오면 인근 임대차 시장이 걷잡을 수 없이 요동칠 것이라는 긴장감이 감돌고 있습니다.

◆ 인근 시세보다 4억~5억 저렴했던 ‘학부모 성지’의 종말
은마아파트는 노후화로 인해 전용 76㎡가 6억 원, 84㎡가 7억 원 수준의 상대적으로 저렴한 전세 가격을 유지해 왔습니다. 이는 대치동 신축 단지들에 비해 약 4억~5억 원 이상 낮은 금액으로, 이주가 현실화되면 세입자들은 막대한 추가 보증금을 감당하지 못해 주변 오피스텔, 빌라 등 비아파트나 반전세로 밀려날 수밖에 없는 처지입니다.

◆ 개포, 역삼, 삼성 등 강남 전역으로 번지는 도미노 효과
이주 여파는 대치동에만 머물지 않고 개포, 역삼, 삼성 등 강남권 전역으로 확산할 가능성이 큽니다. 과거 2015년 개포주공3단지 이주 당시에도 주변 전셋값이 일제히 수천만 원씩 동반 상승했던 선례가 있는 만큼, 대규모 인구가 움직이는 이번 은마아파트 이주는 강남 전체의 전월세 시세를 크게 끌어올리는 기폭제가 될 것이라는 전문가들의 우려가 깊어지고 있습니다.

발 빠른 학부모들의 움직임
아직 구체적인 세부 이주 일정이 확정되지는 않았지만, 불안감을 느낀 학부모들은 벌써부터 인근 부동산을 통해 매물 확보에 나서고 있습니다. 자녀의 학기 마무리 시점에 맞춰 본가로 돌아갈 계획을 세우거나, 조금이라도 저렴한 인근 빌라나 오피스텔 매물을 선점하기 위해 발 빠르게 움직이는 눈치싸움이 치열해지고 있습니다.

총평 및 마무리
전임 시장 시절의 ’35층 규제’와 상가 갈등을 극복하고 서울시 신속통합기획을 통해 마침내 물꼬를 튼 은마아파트 재건축은 강남 정비사업의 역사적인 이정표입니다. 다만 매매 시장의 관망세와 별개로, 서민·중산층 학부모 세입자들을 위한 전월세 안정 대책이나 이주 시기 분산 등 지자체 차원의 정교한 연착륙 유도 대책이 동반되지 않는다면 극심한 전세 대란이라는 부작용을 피하기 어려울 것으로 보입니다.